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| ↑↑ 본지 발행인 겸 대한민국옴부즈맨총연맹 상임대표 김형오 행정학박사 |
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본지는 “용산공원 어떻게 할까요?” ①-②을 이미 게재한 바 있다. 필자는 용산공원 중심은 공원 녹지대로 보존하고 공원 가장자리와 인근 유휴지를 개발하여 청년·신혼주택 물량을 확보하는 방안을 제시하였다.
용산공원과 철도 정비창 등에 건립될 청년과 신혼부부를 위한 아파트는 영구임대주택이 아니라 이들이 소유할 수 있는 취득 메커니즘을 구축해야 한다.
청년·신혼부부들이 현재 서울 용산의 임대아파트에 입주하려면 당장 5억원 이상의 거금이 필요한다. 이들이 입주를 하고 싶어도 입주할 수 없는 게 현실이다.
필자는 지분적립형 주택 확보방안을 소개하려 한다. 이 방법은 수분양자의 초기 입주 시 분양가는 저렴한 대출로 정부(시)가 책임지고, 전체 분양가를 거주하는 20~30년에 걸쳐 남은 지분을 차근차근 상환하여 최종적으로 100% 소유권을 취득하는 '자산 형성형 분양 모델'이다.
초기 자본이 부족한 청년 및 신혼부부의 내 집 마련 문턱을 크게 낮추는 장점이 있다. 청년과 신혼부부의 내집 마련 지분적립형 모델은 다음과 같다.
첫째, 최초 분양가 산정 방식이다. 지분적립형 주택의 최초 분양가는 주택법상 분양가상한제를 준용하여 산정된다.
최초 분양가 = 택지비 (감정평가액) + 건축비 (기본형 건축비 + 가산비)
초기 취득 지분 : 전체 분양가의 20% ~ 25% 수준
초기 필요 자금 : 예컨대 분양가가 5억 원인 주택이라면, 입주 시 지분 20%에 해당하는 1억 원만 지불하면 입주 권리를 얻는다.
둘째, 20~30년에 걸친 지분 취득 과정 메커니즘을 구축한다. 입주 후 수분양자는 일정 주기(4년마다)마다 잔여 지분을 나누어 추가 매입하는 방식이다.
가. 지분 취득 주기 및 비율 (4년 주기, 총 20~30년)
일반적으로 4년 단위로 10%~15%씩 총 5~6회에 걸쳐 추가 지분을 매입하여 100%를 채우게 된다.
구 분 시 기 추 가 취 득 지 분 누 적 소 유 지 분 비 고
입주 시 0년차 20% 20% 초기 납부금 (최초 분양가의 20%)
1차적립 4년 차 15% 35% 추가 지분 매입
2차적립 8년 차 15% 50% 과반 지분 확보
3차적립 12년 차 15% 65% 추가 지분 매입
4차적립 16년 차 15% 80% 추가 지분 매입
5차적립 20년 차 20% 100% 최종 100% 소유권 이전 완료
나. 추가 지분 매입가 산정공식 (시세 반영)
추가로 지분을 사들일 때의 가격은 최초 분양가가 아닌 '취득 시점의 감정평가액'에 1년 만기 정기예금 이자율 등을 고려하여 산정한다.
추가 지분 매입가 = 추가 취득지분 비율(%)×취득 시점 감정평가액(산정 취득가)
시세 상승 위험 분산 : 주택 가격이 오르면 추가 지분 매입 부담이 늘어나지만, 이미 보유한 지분(20%, 35% 등)만큼은 자산 가치 상승 이익을 수분양자가 그대로 누리게 된다.
셋째, 미취득 지분에 대한 보증금 및 임대료 산정 방식은 다음과 같다. 100% 소유권을 얻기 전까지, 수분양자는 공공주택사업자(SH, LH 등)가 소유한 잔여 지분에 대해 임대료를 지불해야 한다.
임대료 수준 : 잔여 지분 가액에 정기예금 이자율 등을 적용해 계산하며, 시세 대비 80% 이하의 저렴한 수준으로 책정된다.
지분 적립에 따른 임대료 감소 : 4년마다 지분을 추가 매입할 때마다 공공이 소유한 잔여 지분이 줄어들므로, 시간이 지날수록 매월 내는 임대료는 감소한다.
넷째, 거주 중 매각 및 전매 제한 규정을 지켜야 한다. 실거주 의무 및 전매제한 : 투기 방지를 위해 실거주 의무(5년) 및 전매제한(10년)이 엄격히 적용되어야 한다.
전매제한 기간 내 처분 : 전매제한 기간 내 이사 등 불가피한 사유로 집을 팔아야 할 경우, 공공주택사업자에게 환매해야 한다. 이때 매각 차익은 당시 보유한 지분 비율대로 공공과 수분양자가 나누어 가지게 된다.
전매제한 종료 후 처분 : 100% 지분을 취득한 후에는 일반 아파트처럼 자율적으로 제3자에게 매각하여 시세 차익을 얻을 수 있다.
지분적립형 주택은 "초기 자본 부담 최소화"와 "월 임대료 지불 후 자산 전환"이라는 혜택을 제공하지만, 주택 가격이 급등할 경우 4년마다 돌아오는 추가 지분 매입 대금 마련에 부담을 느낄 수 있다.
따라서 입주자는 지분 매입 주기에 맞춰 장기적인 자금 상환 계획을 체계적으로 세우는 것이 중요하다. |
입력 : 2026년 10월 06일 13시 58분
