[옴부즈맨 논평 - 용산공원 어떻게 할까요?②] 용산 정비창 및 주변 유휴지를 활용한 청년·신혼주택의 효율적 공급과 용적률 완화 방안을 제안한다.
옴부즈맨 기자 / ombudsmannews@gmail.com 입력 : 2026년 09월 14일 19시 04분
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| ↑↑ 본지 발행인 겸 대한민국옴부즈맨총연맹 상임대표 김형오 행정학박사 |
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용산공원 본체 부지를 보존하면서 도심 내 주택 수요를 충족하기 위한 가장 대표적인 대안이 용산 정비창(용산국제업무지구 부지) 및 주변 공공 유휴지의 고밀 입체 개발이다.
용산 정비창과 주변 부지를 활용한 청년·신혼주택 공급 세부 계획과 이를 가능하게 하는 용적률 완화 및 도시계획적 구상 방안은 다음과 같다.
첫째, 용산 정비창 및 주변 유휴지 대상지 현황
가. 용산 정비창 (약 50만㎡) : 서울 한복판의 최대 규모 공공 유휴지로, 용산국제업무지구 개발 계획과 연계되어 있다.
나. 주변 주요 공공 유휴지 : △ 캠프킴 부지, △ 삼각지역 인근의 역세권 초우량 입지, △ 수송부 부지, △ 동빙고동 일대 미군 반환 유휴지, △ 용산역 및 서빙고역 주변 철도 유휴부지 등이 있다.
둘째, 용적률 완화 및 도시계획 수단
공원 본체를 침범하지 않고 필요한 물량을 확보하려면 '초고밀 입체 개발'이 필수적이다. 이를 위해 다음과 같은 법적·행정적 용적률 완화 장치가 활용되어야 한다.
가. 입지규제최소구역(White Zone) 지정 : 용도지역에 따른 건축물 용도·건폐율·용적률 제한을 전면 완화하거나 별도로 정할 수 있는 제도다. 용산 정비창 일대를 입지규제최소구역으로 지정하여 중앙상업지역 이상의 파격적인 용적률(최대 1,500% 이상)을 부여해야 한다.
나. 복합용도구역 및 입체적 도시계획 : 하층부는 상업·업무·문화시설, 중층부는 공공편의시설, 상층부는 주거시설로 구성하는 고밀 복합 개발을 추진한다. 기부채납(공공기여) 항목을 토지 제공 대신 청년·신혼부부 전용 임대 및 분양주택 건물로 대치하여 주택 공급 비중을 극대화해야 한다.
다. 역세권 용도지역 상향 : 삼각지역, 용산역, 신용산역 인근 3종 일반주거지역이나 준주거지역을 상업지역으로 상향시켜 기본 용적률을 600~800%까지 늘리고, 완화된 용적률의 일정 비율을 청년·신혼주택으로 할당해야 한다.
셋째, 청년·신혼주택 공급 세부 계획
① 주택 유형의 다변화 (소셜 믹스 & 자산 형성)
가. 지분적립형 및 토지임대부 주택 (50%) : 초기 자본이 부족한 신혼부부와 청년이 입주 시 일정 지분만 구입하고 20~30년에 걸쳐 지분을 취득하는 방식으로, '소모성 임대'가 아닌 '자산 형성형 내 집 마련'을 지원한다.
나. 고품질 장기전세 및 임대주택 (50%) : 직주근접성이 뛰어난 임대주택을 소형(36㎡~59㎡) 위주로 구성하되, 자녀 양육이 가능한 중형(74㎡~84㎡) 평형을 병행 배치한다.
② 보육·생활 인프라 밀착형 단지 설계
가. 공공 보육 인프라 필수배치 : 단지 내 국공립 어린이집, 다함께돌봄센터, 공동육아나눔터를 단지 중앙 및 저층부에 통합 배치한다.
나. 청년 창업 및 코워킹 스페이스 연계 : 저층부 상업공간에 청년 창업지원센터와 공유 오피스를 구성하여 단순 주거 공간을 넘어 일자리와 주거가 연계되는 거점으로 건립한다.
③ 용산공원과의 입체적 연결 (Green Viaduct)
정비창 단지 상부 및 옥상 정원을 용산공원 본체와 공중 보행교(Pedestrian Bridge)로 바로 연결한다. 주택 단지 자체가 용산공원으로 진입하는 '생태적 관문' 역할을 하도록 설계하여, 입주민뿐만 아니라 일반 시민들의 공원 접근성도 동시에 높인다.
넷째, 기대 효과 및 해결 과제
기대효과는 ▲ 용산공원 본체의 생태·역사성 100% 보존 ▲ 초역세권 입지에 청년·신혼부부를 위한 직주근접 주택 대량 공급 ▲ 초고밀 개발을 통한 도시 공간 활용 효율성 극대화를 거굴 수 있다.
이를 위한 해결 과제는 ▲ 고밀 개발에 따른 주변 도로 및 용산역 일대 교통 혼잡 대책 수립▲ 사업성 확보를 위한 초기 공공 재정 투입 및 민간 사업자 유인책 마련 ▲ 고층화에 따른 주변 조망권 및 일조권 침해 민원 중재해야 하는 문제가 있다.
용산 정비창과 주변 유휴지를 입지규제최소구역 및 상업지역 용도상향을 통해 초고밀 개발하는 방안은, 용산공원이라는 국가적 공공재를 보존하면서도 청년과 신혼부부에게 최상의 입지에 주거 사다리를 제공할 수 있는 가장 현실적인 타협안이 될 수 있을 것이다. |
옴부즈맨 기자 / ombudsmannews@gmail.com 입력 : 2026년 09월 14일 19시 04분 
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